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    2016-07-20 中國 OO文化養生園區 - 商業計劃書(台灣、中國,募資規模 人民幣6 億元) [實績案例 - 計劃書類]   ( 點閱 : 604 次 )

    1. 根據背景資料顯示,中國人口的發展預計到2050年,60歲以上的老年人口將達到4.5億,屆時1/3的人口是老年人,80歲以上的高齡老人占老年人口的23%,亦將近1/3。人口老齡化進程的 加快及高齡老人的日益增多,急需突破原有的家庭養老方式,建立多種適合中國國情的養老模式,以彌補家庭養老功能的不足。

    2. 21世紀,世界許多國家面對的一項重大挑戰就是人口的老齡化。然而這對企業來說,卻意味著一個藏金蘊銀的大市場,這個市場被稱為"銀髮市場",養老產業正成為一項新興的朝陽產業。據統計,到2015年,中國老年人護理服務和生活照料潛在市場規模將超過4,500億元,養老服務 就業崗位將超過500萬個,未來市場發展潛力很大。

    3. 國務院新聞辦公室在2006年發表了《中國老齡事業的發展》白皮書,提出養老的基本理念:老有所養、老有所依、老有所學、老有所為、老有所樂。黨中央、國務院也發出了 "發展老齡產業, 積極應對人口老齡化的號召",宣導發展具有中國特色的養老保障模式。在這種理念和方針的指導之下,各級政府推出一系列針對老年產業的優惠政策,鼓勵社會各界積極參與進來,共同發展新型養老產業。故從這個角度來看,養老產業在中國的發展,有著成熟完 善的政治條件。

    4. 本項目的定位是「為了實現全社會小康、專業服務老人、提供小康標準養老設施和服務、符合未來發展需要的主體樣板工程」。項目建設每一標準單元為1,000畝土地上,分別建設「居家養老房」與「集中養老房」,以可容納一萬名老人安養的標準規模,配置三千五百名正式員工,附 加四千至五千在校培訓的專業技術學院,以及相應的公用工程和配套服務系統。營利模式前者為只售不租,後者為只租不售,依財務結構須各自負擔500畝土地成本。

    其居家養老房與集中養老房配比為55:45,較一般養老地產8:2配比的養老地產更具市場說服力與符合中國小康安養示範工程的政策與理念。也是本項目與一般養老地產商品最大的市場區隔。

    5. 本專案項目的目標市場定位為「中高端市場的退休銀髮樂活族」,即以每個月可支配收入約8,000元者為潛在客群,故屬於中高端市場的養老地產。目標對象包括:黨的退休幹部、學者;富商、有置產能力者;一般中高收入者(中產階級);高知識份子、白領階級(幫父母、長輩購買);台商、港澳地區人士、海外歸僑等。

    6. 本專案項目之最低啟動資金,在經過財物模型推估試算後,若只算商品房土地取得成本,加上一期建造成本,所需資金約5.6億元,若再加上前期規劃與運作費用,故本專案項目保守估計正式的啟動資金為6億元。(本財務計劃以募資6億元做推估)

    而養老院每一期營造成本加上裝修成本,共計約為3億元。故整體而言,啟動一個項目標準單元所需投資資金之啟動資金約為9億元。若商品房前三期平均銷售率(含完銷)低於65%,則必須至少再預備一期養老院營建資金3億元,小計12億元。











     作者 : 梅森計劃書事務所

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